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房企角逐养老地产万亿市场盈利难破题

政策支持给养老产业再次带来利好。

8月16日国务院常务会议提出,要深化改革加快发展养老服务业的政策措施,激发市场活力,使企业逐步成为养老服务的主角,在这样背景下,更激发了房地产企业大举进攻养老产业的决心。粗略统计,目前包括万科、保利、招商、金地在内的30多家房企,已经在全国范围内大力开发养老地产。

究竟未来的市场有多大?同策咨询研究中心数据显示,预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万~185万张左右,需要护理老人床位数30万~32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算,未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设。

不过,国内养老产业尚处于起步阶段,成熟的运营机制以及较弱的盈利能力,成为企业猛进之后难以逾越的障碍。

地产公司“掘金”

数据显示,全国范围内,比较大的开发商中,约有20~30家房企已经进入养老地产领域。

养老产业成为正在资本市场追逐的价值洼地,最先嗅到商机的地产公司充当了先行者的角色。

万科地产投资总监透露,早在2010年万科就已经开始试水养老地产,并在房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”,采用租售并举的养老地产开发模式,为万科集团的养老地产开发铺路。随后,万科在青岛、杭州等地陆续开始发展养老地产项目。

8月19日,世联地产与台湾最大的养老集团台湾恒安照护集团正式签署战略合作协议,双方将在养老产业方面构建全方位战略合作关系,共同探索符合中国市场特色的养老服务模式,形成养老市场“投资商+开发商+服务商+运营商”的全链条开发模式。

世联地产董事长陈劲松表示,战略合作并不涉及项目和资金,但将来一定会在具体的项目上展开合作,目前两家已携手共同接洽一些养老地产项目。未来3至5年内,双方的合作网络将全面展开,最终成为养老产业的“淘宝网”。

数据显示,全国范围内,比较大的开发商中,约有20~30家房企已经进入养老地产领域。“多数开发企业都以较小规模养老地产项目进行试水,以此来探索养老地产的盈利模式,建立以本公司特有资源为基础的养老地产操作方式。”同策咨询研究中心总监张宏伟说。

8月22日,远洋地产成为北京第一个获得民政部门颁发养老服务机构职业资格的市场化机构。作为轻资产项目,远洋地产第一个养老项目——椿萱茂是远洋和美国合资开发,双方合作成立经营管理公司,股份50%对50%。远洋地产主要负责日常人员招募、国内工商行政手续和本地政策解读与执行。美方负责养老本身设计、护理体系建立和人员培训。

对此,远洋地产总裁李明告诉《中国经营报》记者,远洋地产现阶段主营业务还是住宅开发和物业持有为主,希望通过实践,把养老发展成为远洋地产的主要业务之一,未来远洋养老地产将涉及协助型养护公寓、一站式颐养公馆以及嵌入式全龄社区。

“如果快的话,希望在未来一年到一年半时间,将这样的项目在北京复制5个以上。”不过李明承认,养老地产的难题是数量多了,是否配套有足够的护理团队。“如果没有这么多的团队就是旅馆,而非养老机构。”

角逐万亿市场

未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设,粗略估计将有上万亿元投入。

地产公司一路高歌的背后,是养老产业被看做“朝阳产业”再次起航。

同策咨询研究中心数据显示,2011年我国65岁及以上老龄人口占总人口比例已达9.1%,按国际通行标准界定,我国已进入老龄社会,具备养老服务及养老地产发展的需求环境。80年代以来,老年人口占比逐渐提高,老年抚养比不断提高。2010年这一数据为11.9%,即每100名劳动年龄人口抚养近12个65岁及以上的老年人,相比2000年增长了近20%。

综合预计,2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万~185万张左右,需要护理老人床位数30万~32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算,未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设,粗略估计将有上万亿元投入。

但从供应角度看,市场上大部分养老机构配套设施落后,缺乏现代化的管理方式;服务及费用参差不齐,针对中高端消费人群的养老机构缺口仍然很大。

看上去很美的市场,对于想进入养老地产市场的企业来讲,却并非易事。

张宏伟认为,纯养老地产项目部分运营回报周期较长,使得开发企业转而进行房地产项目开发,这使得养老地产本身资产保值增值的程度超过了项目通过运营而增值的价值。“这会导致开发企业不愿意在运营上投入过多,从而不重视从中获得中长期的运营价值。”

在他看来,当前养老地产市场除了政策层面的壁垒需要打破之外,还需要引入多元化的市场竞争机制,允许多元化资本进入这个市场。

“运营盈利在养老地产市场显得非常重要,对于缺乏投资渠道的民间资本、REITs、PE等应该给予准入的政策,并且破除政策上的壁垒。只有养老地产市场吸引了多元化的资本进入,整个市场才会具有竞争。” 张宏伟认为。

量化盈利模式

目前养老地产的盈利主要是依靠国外运营服务机构在操作,真正成功的也比较少,大部分盈利也就维持在3%~5%的回报率,和国外水平仍有差距。

事实上,我国对于养老产业的盈利模式一直处于探索阶段。业内人士告诉记者,目前养老地产领域开发模式整体上可以分为配建模式、专门开发模式以及收购模式三种,但国内开发多数为配建模式。

以绿城蓝庭颐养公寓为例,它是蓝庭的一个创新型产品,并非传统意义上的养老院,是绿城集团首个在郊区大盘内配备的集多功能一体的建筑。

不可忽视的是,目前大多数的房企在开发模式上都存在问题。“往往选择配建模式的开发商,最看重的是项目销量及资金周转效率,一定程度上忽视了养老服务及运营质量,养老需求难以保证。”某养老产业研究人员坦言。

目前,“国内房企开发+引进国外运营服务机构”成为大多数房企阶段性的尝试与选择。

按照这个模式,张宏伟认为,国内开发企业可以学习其经验,在操作过程中一旦成熟就会独立尝试,从而推动公司内部对于养老地产运营、服务相关方面逐渐走向成熟。“整体上来讲,开发企业通过3~5年左右时间的磨练,可以推动养老地产行业走向成熟。”

而李明表示,远洋养老地产将以培育运营服务能力为核心的,会积极引入成熟的养老理念、运营体系、护理标准,培育本土化专业团队,依托远洋地产的全国区域布局以及资源整合能力进行规模化发展。

而其合作方美国公司代表Granger表示,中国养老产业要实现盈利,最重要就是要本土化,养老业是完完全全迎合消费者喜好的行业,只有牢牢抓住消费者的喜好,才能适合消费者的胃口。

“目前养老地产的盈利主要是依靠国外运营服务机构在操作,真正成功的也比较少,大部分盈利也就维持在3%~5%的回报率,和国外水平仍有差距。加之这块市场属于新开发市场,运作周期一般需要3年以上,也较国外长。”上述人士分析。

据悉,美国成熟市场运营机构达到稳定期的投资回收期大概是18到24个月之间。以持有为主的养老地产,每年回报率为8%~10%,这对于以往习惯于高利润和高资金流动性的房地产企业来说,将是一个艰难的挑战。

数据显示,在我国,入住上海的太平养老社区需缴纳保费233 万元,入住北京的泰康人寿养老社区需缴纳保费133 万元。业内人士担忧,如此高昂的养老收费注定养老地产只是少部分高收入人群的消费专利,在中国目前的收入水平下,养老地产想要规模化发展面临障碍,而能实现盈利的大型养老地产项目则几乎没有。

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